היטל השבחה הינו תשלום החל על בעל הנכס בגין השבחה של נכס מקרקעין, כתוצאה מאישור תכנית בנין עיר (תב"ע) אשר גרמה לעלייה בשווי המקרקעין של בעל הנכס, מתן הקלה / מתן שימוש חורג בהוצאת היתר בניה. קיימת אפשרות לערר על דרישת תשלום ההיטל. תהליך הפחתת היטל השבחה דורש מיומנות רבה של שמאי מקרקעין שמכיר את התהליך.
מתי משלמים היטל השבחה? כיצד מחשבים את הסכום? ואיך מבקשים להפחית היטל השבחה? רון מרקוס, שמאי מקרקעין ובעלים של משרד לשמאות מקרקעין, יסביר הכל בהרחבה.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הינו היטל שמשלמים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין השבחת המקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הבניה או בדרך אחרת. המקרה השכיח ביותר הינו תשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית בנין עיר משביחה.
מקרה נוסף בו משלמים היטל השבחה, הינו בעת אישור הקלה או מתן שימוש חורג, כאשר מוציאים היתר בניה.
ישנן תוכניות בניין עיר בסמכות הוועדה המקומית (היא שמאשרת אותן) ויש תכניות בניין עיר שבסמכות הוועדה המחוזית או הארצית. בגין תבעו"ת שאושרו (אשר השביחו את המקרקעין) - בין אם ע"י הועדה המקומית או המחוזית, בעל הזכויות בנכס (בעלים או חוכר לדורות) משלם היטל השבחה בעת אישור התב"ע.
דוגמא לתשלום היטל השבחה
לדוגמה, לפלוני היה מגרש שניתן לבנות בו 100% בנייה. הוא קנה את המגרש ועכשיו הוא שלו. לאחר שנה אושרה תב"ע חדשה (אם בסמכות הוועדה מקומית או בסמכות המחוזית) המגדילה את זכויות בניה בשיעור של-120% בנייה. הפלוני שלנו כביכול התעשר ב-20% בנייה. לכן, הוא משתף את הציבור ברווח שלו. זאת למעשה המהות של היטל השבחה. על תוספת 20% זכויות הבניה שנוספו בגין אישור התב"ע, הוא משלם את ההיטל השבחה וזה נקרא - מימוש במכירה.
דוגמה נוספת למקרה בגינו תדרוש הועדה המקומית היטל השבחה הינו אישור הקלה/מתן שימוש חורג. אם כרגע מותר ללקוח לבנות מבנה בשטח של X מטרים ישנם מקרים בהם קיימת אפשרות לפרסם הקלה למתן תוספת זכויות בניה בשיעור של 6%. במידה והוא מפרסם את הבקשה להקלה והוועדה המקומית מאשרת לו את ההקלה, הוא יידרש לשלם היטל השבחה עבור תוספת הזכויות (ה-6%) נוספים שהוא קיבל כהקלה, הליך זהה הוא במתן שימוש חורג.
(צילום: ShutterStock)
מתי משלמים היטל השבחה?
- בעת מימוש במכר כאשר חותמים על חוזה למכירה. המוכר הוא זה שמשלם. כדי להעביר את הזכויות במגרש על שם הקונה נדרש לקבל אישור של הוועדה המקומית לרישום בטאבו. המוכר פונה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת האישור. אם חל היטל השבחה, האישור יינתן לאחר תשלום היטל השבחה (במקרים בהם מערערים על ההיטל ניתן להפקיד ערבות עד לסיום הליך הערעור ולקבל את האישור) .
- בעת אישור היתר בנייה, קיימות 2 אפשרויות:
האפשרות הראשונה היא היתר בנייה שניתן ע"פ התב"ע. לצורך הדוגמה, אם רכשתי קרקע עם אפשרות של 100% בנייה ולאחר זמן מה אושרה תב"ע נוספת (תב"ע משביחה), המשביחה את אפשרות הבניה ל- 150% בנייה. נוצרה חבות בהיטל השבחה, אך עדיין אין מחוייבות לשלם אותו. רק כאשר אגיש בקשה להוצאת היתר בניה בהתאם לתב"ע המשביחה, אצטרך לשלם את היטל ההשבחה.
האפשרות השנייה היא בעת הוצאת היתר בניה הכולל פרסום הקלה/שימוש חורג. בגין אישור ההקלה הספציפית אשר מפרסמים לצורך הוצאת היתר הבניה מחשבים את היטל ההשבחה. לדוגמה, אם הבקשה להיתר הבניה כוללת הוספת יחידת דיור נוספת ו/או קומה נוספת כהקלה וכו', על כל ההקלות שהם בנוסף למותר בתב"ע, חלה תשלום היטל השבחה.
בדומה מאוד היטל ההשבחה בגין שימוש חורג.
מי משלם את היטל השבחה, הקונה או המוכר?
לפי החוק המוכר אמור לשלם. אולם אם הסכימו הצדדים לעסקה, שהיטל ההשבחה ישולם ע"י הקונה אין בעיה שהקונה ישלם זאת.
כמובן שבמקרה זה הסכום שהקונה ישלם למוכר, לא יגלם את תשלום היטל ההשבחה.
לדוגמה: נכס מקרקעין השווה 2,000,000 ₪ כאשר המוכר אמור לשלם 500,000 ₪ היטל השבחה (עסקת ברוטו). יתומחר בעסקת נטו, כאשר הקונה לוקח לשלם את היטל ההשבחה, כך שהסכום שישילם לקונה הינו 1,500,000 ₪ ולוועדה המקומית ישלם הקונה את היטל ההשבחה בסכום של 500,000 ₪.
ככלל, ההמלצה שלי למוכרים כשמאי המקרקעין, הינה לעשות עסקת ברוטו.
(צילום: ShutterStock)
אולי יעניין אותך: המדריך למכירת דירה - כך תשלימו את העסקה בהצלחה
איך מחשבים היטל השבחה?
החישוב מתבצע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. חישוב השבחה הינו ההפרש בין המצב החדש של זכויות הבניה לבין המצב הקודם של זכויות הבניה. היטל השבחה הוא 50% מההשבחה (ישנם מקרים מיוחדים בהם שיעור היטל ההשבחה נמוך מ- 50%). זאת אומרת, אם במצב הקודם שלי יכלתי לבנות 1,000 מ"ר על אותו מגרש, אישרו תב"ע חדשה שעכשיו מותר לי לבנות 1,500 מ"ר.
השמאי מחשב זאת כך: במצב "החדש" ניתן לבנות 1,500 מ"ר פחות המצב "הקודם" בו ניתן היה לבנות רק 1,000 מ"ר, מתקבלת השבחה של 500 מ"ר. היטל ההשבחה הינו 250 מ"ר כמובן שהחישוב מחושב לפי שווי הזכויות בש"ח.
באילו מקרים ניתן לבקש הפחתת היטל השבחה?
האזרח הנישום מקבל את שומת ההשבחה של הועדה המקומית יחד עם דרישת תשלום ← פונה לשמאי מקרקעין מטעמו לבחינת השומה ← שמאי המקרקעין של הנישום בוחן את שומת הועדה המקומית ← על בסיס הנתונים ובדיקת השמאי ← יוכל להעריך האם יש טעם לערער על דרישת התשלום.
כיצד מתבצע תהליך הפחתת היטל השבחה?
לבחירת שמאי מקרקעין מטעם הבעלים חשיבות רבה, שכן ההחלטה הראשונה וכבדת המשקל הינה לאיזה מסלול ערעור יש לפנות. האם מסלול של ועדת ערר לנושא היטל השבחה, או אולי מסלול של שמאי מכריע. לכל מסלול היתרונות החסרונות שלו.
- ועדת ערר לעניין היטל השבחה - בדרך כלל, למסלול של וועדת ערר, נפנה במידה ונמצא שיש טענות משפטיות שמשליכות על ערכי השווי שבשומת הוועדה המקומית. שכן, לוועדת ערר (כמו בית משפט) הסמכות לדון בערר.
כמו כן, מומלץ לנישום לפנות לשירותיו של עורך דין יחד עם שירותיו של שמאי מקרקעין להגשת הערר. בדרך כלל, הערר מלווה בטענות משפטיות יחד עם טענות שמאיות. לוועדת ערר יש את הסמכות להפנות את התיק לשמאי מייעץ. שמאי מייעץ לוועדת הערר בתחום השמאי, אשר בסופו של דבר היא המחליטה.
- שמאי מכריע - ישנם שמאי מקרקעין אשר קיבלו מינוי משר המשפטים ומשמשים כשמאים מכריעים. למסלול זה, בדרך כלל נפנה במידה ושמאי מטעם בעל הקרקע בדק את שומת הועדה המקומית וקבע שהטענות לערער הן טענות שמאיות בלבד. השמאי, מטעם הבעלים יפנה למועצת השמאים, במשרד המשפטים ויבקש למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע, לאחר שבחן את טענות הצדדים, יוציא תחת ידו שומת היטל השבחה - "שומה מכרעת".
למי מגישים בקשה להפחתת היטל ההשבחה?
בהמשך להסבר בשאלה הקודמת, במידה והוחלט לפנות לוועדת ערר, אז הלקוח או עו"ד מטעמו פונה ומגיש ערר בצרוף שומת השבחה מטעמו לוועדת הערר. אם הוחלט לפנות לשמאי מכריע בתיקים המתנהלים במשרדי, אני כשמאי מטעם בעלי הנכס מגיש בשם בעלי הזכויות בנכס בקשה למועצת השמאים, הממנה את השמאי המכריע לדון בתיק. לא ניתן לבחור את השמאי המכריע, כפי שלא ניתן לבחור שופט בבית המשפט.
מהם היתרונות בהגשת הפחתת היטל השבחה עם שמאי מקרקעין?
- שמאי מקרקעין מטעם הבעלים בוחן את שומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית. הוא מייעץ וממליץ בהתאם לניסיונו המקצועי אם בכלל שווה להגיש ערעור ואם כן לאיזה מסלול מומלץ.
- בחירת מסלול ערר שאינו מתאים לכול להוביל להגדלת היטל ההשבחה, לכן רצוי מאוד ששמאי מקרקעין מקצועי עם ניסיון, ימליץ ללקוח לערר רק כאשר הוא בטוח שיש סיכוי להפחתה. וכמובן ימליץ באיזה מסלול לערער.
- רוב התיקים שמגיעים לשמאים מכריעים או לוועדת ערר, מסתיימים בהפחתות של היטל השבחה. לכן, מומלץ עם קבלת דרישת תשלום להיטל ההשבחה לפנות לשמאי מקרקעין מטעמכם.
רון מרקוס מתמחה בחוות דעת לבית המשפט, הפחתת היטל השבחה ותביעות לירידת ערך. כל המידע במאמר מטעמו בלבד.
אודות הכותב: 
רון מרקוס הינו שמאי, בעל משרד לשמאות מקרקעין, רכוש ובוררות בתחום הנדל"ן אשר נוסד לפני כ-15 שנים. מרקוס הוא שמאי מקרקעין מוסמך ע"י משרד המשפטים, חבר בלשכת שמאי המקרקעין ובורר מוסמך ע"י מרכז פישר להכשרת בוררים לישראל בשיתוף אוניברסיטת בר אילן. בנוסף, הוא משמש כנציג בעל דעה מייעצת מטעם שר הפנים, בוועדה המקומית לתכנון ובניה ושמאי וועדה המקומית לתכנון ובניה.
רון מרקוס מתמחה בחוות דעת לבית המשפט, הפחתת היטל השבחה ותביעות לירידת ערך.
לכרטיס העסק - לחצו כאן.
מכון שפרה - מעבדות פוריות , מזכירות
רון אברהם שמאות וניהול מקרקעין
מושקה שמאות מקרקעין